*Por Alejandro Badino
Cuando el mercado sube en algún momento baja y cuando el mercado baja en algún momento sube…Pero, ¿cuándo? Esta pregunta no es muy creativa y tampoco es necesario que lo sea, pero quienes estamos u observamos el mercado inmobiliario, nos preguntamos continuamente qué va a suceder para poder tomar decisiones. A diferencia del mercado financiero, en el cual los valores de los activos cambian casi espontáneamente ante determinados eventos a nivel local y/o mundial, en el mercado inmobiliario el cambio de la relación oferta-demanda es mucho más lento de lo que uno se imagina.
Sí tu propiedad vale USD 100.000 en un mercado activo y se enfrenta a un escenario de una devaluación, crisis política y cambiaria o cualquier otro tipo de suceso que produzca una retracción de la demanda, es de esperar que el valor baje. Sin embargo, sentís y entendés que podés seguir defendiendo el valor de tu propiedad esperando un cambio positivo en el mercado para «no resignar» el precio, más allá de que el mercado se siga enfriando. ¿Te sentís identificado con esta situación? Esto es simplemente el efecto del mercado inmobiliario. Por esto, después de un buen tiempo y ante la falta de respuesta de la demanda, tus expectativas de precio comienzan lentamente a bajar.
Esta sencilla situación explica por qué en un mercado inmobiliario que no funciona con deuda, las bajas de precios llevan un tiempo no menor y hace que nos encontremos en un mercado de crisis, donde en su mayoría los precios se asemejan a un mercado activo.
Todos quieren conservar su valor pero, no todos pueden. Es así como van surgiendo precios más accesibles o realistas según la nueva dinámica del mercado.
Luego de la devaluación de abril del 2018, los precios del mercado inmobiliario en general han ido a la baja, tal es así que llevamos más de 5 años de un mercado que se fue complejizando. Ahora, la pregunta es ¿esta situación es así para todos los segmentos del mercado? Aquí es donde existen las diferencias, los necesitados, los oportunistas y los distintos negocios, ya que el mercado inmobiliario es muy distinto al financiero. Cada esquina, cada barrio, cada tipo de inmueble es distinto y por consecuencia su comportamiento ante los cambios de tendencia del mercado.
Hasta hoy, el mercado de alquiler de oficinas corporativas sigue mostrando un amesetamiento y falta de respuesta a la era post-pandemia, la logística sigue en auge mostrando la menor vacancia de la historia, y determinados nichos tales como venta de oficinas o centros logísticos premium muestran valores récord por existir una demanda inusual de corporaciones queriendo cambiar sus masas de pesos por metros cuadrados.
¿Y qué podemos esperar luego del resultado de las elecciones? Por supuesto, que en el mediano plazo dependerá del plan de gobierno a implementar y su impacto en la economía del país, pero al menos en el corto plazo podríamos destacar los siguientes puntos:
- Inversiones en pesos por parte de las empresas: Estimamos que esta situación se seguirá dando al menos dentro de los próximos 6/12 meses, aunque se irá diluyendo progresivamente si se ordena la economía. Aún así, existen propietarios que ya han decidido hace tiempo desinvertir en el país y en muchos casos no vemos vuelta atrás.
- Logística: En la medida que la inflación no disminuya, las empresas se seguirán desprendiendo de los pesos y comprando stock, con el consecuente impacto en la ocupación de los centros logísticos.
- Industrias: Será un mercado muy expectante a las próximas medidas y, en lo inmediato, es esperable que se enfríe hasta comprender la política del nuevo gobierno en materia industrial.
- Retail: seguramente sufriremos una recesión, lo que traerá aparejado una baja del consumo y su impacto en el mercado.
Tal como lo expliqué, por supuesto que luego existirán los nichos dentro de cada segmento cuya dinámica propia será distinta a la general del mercado, siendo que el segmento premium es mucho más resiliente que otros.
En conclusión, estamos tratando de evaluar posibles escenarios del mercado, aunque en Argentina todo es absolutamente imprevisible.
*Alejandro Badino, Managing Director de Colliers Argentina
Acerca de Colliers
En Argentina, Colliers cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país y de países limítrofes. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio. Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.
